Was ist eine schallschutzbezogene Immobilienbewertung?
Immowert - Gutachten - Preise - BER/FBB - Kontakt
Eine schallschutzbezogene Immobilienbewertung ist ein Bewertungsverfahren für Tagschutz-Gebiete am BER. Die Immobilien-Bewertung erfolgt nach Leitfaden der FBB.
Vorteil: Im Leitfaden der Schallschutz-bezogenen Verkehrswertermittlung werden bestimmte Standards definiert, um eine einheitliche Bewertung, von unterschiedlichen Sachverständigen, zu generieren. Auch die Vorgabe von regionalen Sachwertfaktoren sind zunächst als Vorteil zu bewerten, allerdings mit Einschränkungen, siehe unter Nachteile. Eine Beurteilung des Sachwertes kann so schnell und einheitlich durchgeführt werden. Einige, den Verkehrswert erhöhende wie verschlechternde Merkmale wurden für die Schallschutz-bezogene Verkehrswertermittlung neutralisiert. Damit stellt die Immobilienbewertung nach Leitfaden der FBB eine Sonderstellung in den Bewertungsverfahren von Immobilien für die nach Tagschutz-Gebieten am BER zu bewertenden Objekte dar.
Nachteil: Sachwertfaktoren werden von Gutachterausschüssen veröffentlicht und sind zu beachten. Die hier vorab ermittelten regionalen Sachwertfaktoren aus Verkaufsfällen, so positiv man sie auch sehen mag, sind weder von Gutachterausschüssen bestätigt und beschlossen, noch sind die einzelnen Vergleichswerte, woraus sich die regionalen Vergleichswerte ableiten ließen, veröffentlicht worden. Bei Wertermittlungen die sich auf einen Vergleichsverfahren beziehen, ist eine anonymisierte Veröffentlichung eigentlich Standard! Damit entspricht das Verfahren weder den gesetzlichen Vorschriften noch den eigentlichen Standards.
Bei der Deutung des Planfeststellungsbeschlusses wurde der entsprechende Beschluss so gedeutet, dass Garagen und Nebengebäude nicht mit zu bewerten sind, wenn sie nicht fest mit dem Hauptgebäude verbunden sind! Dies führt letztlich zu sehr unterschiedlichen Verkehrswerten, wenn eine fest verbundene Garage bzw. eine Garage in Haus und Keller mit in die Immobilienbewertung einfließt, der Keller-Ersatz auf dem Grundstück oder die frei stehende Garage aber nicht. Mit einer ordentlichen und einheitlichen Verkehrs-Wertermittlung hat das dann nur noch wenig zu tun!
Das Gutachten in Anlehnung an den Leitfaden, zur Anerkennung der FBB, dies sollte der Standard sein. Abgesehen von der Bewertung oder Nicht-Bewertung von Nebengebäuden und Garagen ist nicht garantiert, dass eine Bewertung, z.B. nach NHK 2010 oder ohne die Vorgegebenen Vergleichswerte in jedem Fall zu einem besseren Ergebnis führt. Ein Verkehrswertgutachten, in dem nur unstrittige Elemente des Leitfaden übernommen werden, führen zwangsweise zu einem Rechtsstreit mit der FBB und sollten “nur” mit rechtlichem Beistand, unter Zuhilfenahme eines Rechtsanwaltes, vorgenommen werden! Ob Sie das von der FBB empfohlene Büro “Sprengnetter” für Ihr Wertgutachten beauftragen sollten, das im übrigen auch den umstrittenen Leitfaden mit erstellt hat, möchte ich Ihnen persönlich überlassen!
Folgende Unterlagen werden benötigt
 | Checkliste Checkliste downloaden Checkliste-Immowert.pdf (787.46KB) |
- Grundbuchauszug ggfls. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Katasterplan (Liegenschaftskarte)
- Baujahr des / der Gebäude(s)
- Baujahr & Umfang von Modernisierungen
- Bauunterlagen (vermaßt) wie Grundriss, Schnitt und Ansichten
- Baubeschreibung, sofern vorhanden
- Wohnflächenberechnungen
- Energetische Angaben
Folgende Unterlagen werden zusätzlich bei Eigentumswohnungen benötigt:
- Teilungserklärung
- Angaben zum Hausgeld und Rücklagen