Einflüsse, Beispiele & Erfahrung

Immowert  -  Verkehrswert - Gutachten - Erfahrung -  Immowert-Anfragen

Beispiele für äußere Einflüsse auf den aktuellen Marktwert!

• Für den Bau eines Hauses muss der Käufer 2023 ca. 160% mehr Geld ausgeben, als noch im Jahr 2015 notwendig war.
• Nachdem die Bauzinsen Jahre lang bei ca. 1% verharrten, liegt der Zinssatz aktuell bei ca. 4,5% (Stand 23.Oktober 2023). Die Finanzierungskosten steigen damit dramatisch an, was Auswirkungen auf den zu zahlenden Kaufpreis für jede Immobilie hat.

• Die staatlichen Eingriffe in die Heizung werden Auswirkungen haben, die wir noch nicht so schnell sehen oder erklären können.

Beispiele, Aufgaben & Kritik mit Erfahrung und Sachverstand!

• Kritik an der neuen Grundsteuer im Ertragswertverfahren, besonders im Bezug auf Einfamilienhäuser.

Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil das Gleichheitsgebot nicht ausreichend gegeben war! Der neue Ansatz mit vereinfachten, statischen Vorgaben der Behörde löst das Problem, nach meiner Meinung, nicht, sondern verschlimmbessert dieses alles nur. Das Ertragswertverfahren ist im Bereich der Einfamilienhäuser nur suboptimal. Wenn man es aber verwendet, dann kann der angenommene Mietpreis pro qm Wohnfläche z.B. nicht Berlinweit und für bestimmte Baujahre gleich sein. Es passt auch nicht, dass ein Haus mit Nutzkeller bzw. Bodenplatte ein und den selben Mietpreis hätte oder ein zweigeschossiges Wohnhaus auf den selben Gesamtwert kommt, wie ein eingeschossiges Haus mit einem beheizten Keller, egal ob der Keller Wohnqualität (Raumhöhe/Belichtung) hat oder nicht.

Das Vorgehen der Behörde, mit einem allgemeingültigen, vereinfachten Verfahren und Vorgaben, die der Realität am Markt nicht gerecht werden, kann nur zu einem Ergebnissen führen, dass wieder das Gleichheitsgebot nicht ausreichend berücksichtigt wurde. Ein Einspruch ist daher von Seiten Wieczorek-Immowert empfohlen und in Berlin am stärksten bei neueren Häusern, ab dem Jahr 2000, da sich hier der hohe Mietpreis und die lange Restnutzungsdauer besonders negativ auf den Grundsteuerwert auswirken!

• Ein Neubau lässt sich besonders einfach bewerten!
  

Das kann das eine oder andere Mal zutreffend sein, aber viele Fenster, Sonderkonstruktionen, besondere Bauteile und Einbauten können ebenso wertsteigernd sein, wie ein nicht ganz ausgebautes Haus zum Wertermittlungszeitpunkt.
Im vorliegenden Fall sollte ein fast fertiges Haus mit noch nicht ausgebautem Büro im Keller bewertet werden. Schon bei diesem Zustand braucht der Wertermittler Erfahrung in der Hausbaubranche und mit Preisen, um einen Abschlag für die noch offenen Aufgaben ermitteln zu können. Wenn dann noch ein Gutachten zu einem Zweiten Stichtag, Fertigstellung des Rohbaus, hinzu kommt, ist schon sehr viel Erfahrung notwendig, um diese Aufgabe mit Erfahrung und Sachverstand zu meistern! 

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• Wird ein Grundstück verkauft, benötigt man dafür eigentlich kein Wertgutachten, was das Grundstück zu dem Zeitpunkt Wert war.

Das ist manchmal nur bedingt richtig!

Der Auftraggeber kaufte zunächst ein Grundstück in der Größe von fast 1.200 m² holte eine Bauvoranfrage ein, erschloss das Grundstück, ließ Bäume fällen, das Grundstück teilen in ein Vorder- und Hintergrundstück mit eigener Zuwegung für das hintere Grundstück. 

Das Finanzamt bewertete den anteiligen Preisunterschied vom ersten Grundstückskauf bis zum Weiterverkauf der Teilfläche des vorderen Grundstücks als Wertsteigerung, ohne aber die Kosten zu berücksichtigen, die der 1. Käufer für die Beräumung des Grundstückes, die Teilung und Erschließung hatte und ohne den Weg zum hinteren Grundstück als eine neue gesonderte Fläche (Weg) mit einem anderen Grundstückspreis zu betrachten. Hier war sachverständiger Rat, zur Unterstützung des Steuerberaters, angebracht!

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• Ein öffentlich bestellter Gutachter macht immer die besseren und präziseren Gutachten.

Kann sein, muss aber nicht!

Im vorliegenden Fall lag mir ein umfangreiches Gutachten eines öffentlich bestellten Kollegen zu einer Eigentumswohnung vor. Das Gutachten schien oberflächlich betrachtet in Ordnung und für die aktuelle Wohnung angemessen zu sein. Bei der näheren Betrachtung und mit Besichtigung der Wohnung waren mir gleich mehrere Fehler auf den Zeitpunkt des Wertgutachtens aufgefallen. Der Kollege hatte nämlich folgendes nicht beachtet:

- Keine Besichtigung des Objektes, er hatte die Wohnung nur von außen gesehen.

- Der Zustand der Wohnung zum Bewertungsstichtag wurde nicht berücksichtigt.

- Vergleichsobjekte wurden über die gesamte Stadt verteilt zitiert.

- Echte Vergleichsobjekte zum Alter der Immobilie, errichtet als Mietwohnung vor 1945, später zur Eigentumswohnung umgewandelt und als Dachgeschoßwohnung gab es in Berlin nicht als Vergleichsobjekt. Somit hat der Kollege hier eine Dachgeschosswohnung mit einer normalen Geschosswohnungen verglichen, was auch gerade beim damaligen Zustand der Wohnung zu erheblichen Unterschieden führen kann.

- Die Wohnfläche wurde stur aus der Teilungserklärung übernommen, ohne eine eigene Bewertung der Zahlen, an Hand des Grundrisses, vorzunehmen. Für die Teilungserklärung war die Berechnung o.k. aber als reine Wohnflächenberechnung gab es im Dachgeschoss, mit den damals noch vorhandenen alten  Abseitenwänden, Abweichungen, weswegen die Wohnung zum Bewertungsstichtag auch zu groß bewertet wurde. Die Abweichungen lassen sich gut im Bad (Grundriss zu Foto) erkennen.

Das waren die wesentlichsten Punkte der fehlerhaften Bewertung der Wohnung zum Bewertungsstichtag. Die Wohnung wurde vom Eigentümer in der Zwischenzeit saniert. Jetzt wären die Einwände nicht mehr erheblich, aber zum Bewertungsstichtag war das Gutachten, des öffentlich bestellten Kollegen, einfach fehlerhaft!